Le dispositif Pinel pour l'investissement locatif

Un dispositif fiscal chasse l'autre, c'est bien connu.
Dans ce cas précis, la loi Pinel s'inscrit dans les pas de la loi Duflot pour l'essentiel de son architecture.

Parmi les points communs aux deux systèmes :

• Il s'agit toujours de faire bénéficier d'une réduction d'impôt les personnes qui réalisent un investissement locatif
• Le coeur de cible de ce dispositif fiscal est le logement neuf, même si de l'ancien remis à neuf ou avec de lourds travaux peut être éligible sous certaines conditions
• L'achat immobilier en direct d'appartements ou de maisons est le cas le plus fréquent mais la pierre papier (SCPI) est également admise
• La réduction d'impôt est toujours proportionnelle à la durée de détention du bien et à l'engagement de location qui en découle
• La durée de vie de la loi Pinel couvre la période Septembre 2014 / Décembre 2016
• Le plafond d'investissement annuel est toujours de 300 000 €, à répartir sur l'achat de 1 ou 2 logements par an
• Ne sont bien sûr éligibles que les personnes physiques et les sociétés de personnes non soumises à l'IS domiciliées en France fiscalement.
• Il existe toujours un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface dite habitable (correspondant en fait à la surface utile), mais ce plafond n'est pas gênant sur Toulouse et sa région, où les prix sont le plus souvent inférieurs à ce seuil.

Mais il existe aussi des différences entre ces dispositifs, à connaître et apprécier !

Comme pour la loi Duflot, la loi Pinel autorise la défiscalisation en zone B1.

Le zonage B1 qui était applicable à Toulouse avec la loi Duflot est toujours d'actualité, les modifications de communes n'ayant été que très marginales sur l'aire toulousaine.

Première certitude donc : Toulouse est éligible - ainsi que toutes les communes de l'agglomération qui sont classées en B1 - au bénéfice du nouveau dispositif fiscal Pinel et à sa réduction d'impôt.

Sont applicables, à l'identique de la loi Duflot et pour les mêmes montants, les plafonds de loyers et de ressources de la zone B1.

Pour les plafonds de loyers applicables au logement :

Pour les plafonds de ressources des méanges devant occuper le logement :

Pour calculer le loyer plafond d'un logement situé en zone B1 (comme à Toulouse) en loi Pinel, il faut multiplier la surface du logement (surface habitable + la moitié des annexes plafonnées à 8 m²) par le loyer plafond (10.00 euros en 2014) et multiplier le tout par le coefficient multiplicateur spécifique, dont la formule est identique à celle de la loi Duflot : (0.7 + (19 / surface) ) en plafonnant si besoin ce coefficient à 1.20 quand le calcul excède cette valeur).

Précisons que le plafond de ressources du ménage candidat à la location d'un logement Pinel ne doit pas dépasser le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'avant-dernière année (N-2) précédant celle de la signature du contrat de location.

Tous les spécialistes considèrent que la loi Pinel est plus avantageuse que le dispositif Duflot à Toulouse comme ailleurs.

Pourquoi ?

• il y a maintenant le choix entre 3 durées de détention / défiscalisation : 6, 9 ou 12 ans, contre une seule possibilité de 9 ans auparavant
• ces alternatives s'accompagnent d'une variation de la réduction d'impôt de 12 % (sur 6 ans) à 18 % (sur 9 ans) et même 21 % (sur 12 ans)
• autre atout pour le dispositif Pinel : la possibilité de louer à un ascendant ou descendant pour peu que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal, ce qui permet dans bien des cas d'envisager sérieusement des rapprochements parents / enfants dans des conditions financières favorables
• autre détail pour les amateurs de pierre papier : en cas d'acquisition de parts de SCPI le pourcentage est maintenant de 100 % du prix au lieu de 95 % pour le calcul de la réduction d'impôt

L'ensemble de ces dispositions confère à l'investissement loi Pinel une souplesse et un intérêt nettement accrus. Ne reste ensuite qu'à identifier un très bon produit immobilier pour défiscaliser sur l'agglo toulousaine !

Prenez donc un peu de temps pour bien choisir le logement idéal, maison neuve ou appartement selon les critères de chacun.

Rien de bien sorcier car la loi Pinel est facile à comprendre.

On prend son prix d'acquisition.
On vérifie si on n'a pas acheté plus de deux logements (il faudrait être vraiment distrait ou généreux...).
On plafonne éventuellement l'assiette de la réduction d'impôt en prenant en compte le plafond absolu de 300000 € et le plafond relatif de 5500 € par m² utile.

Une fois que l'assiette réelle est déterminée, on va pouvoir appliquer les taux :

• 2 % par an sur les 6 ou 9 premières années (suivant que l'on a opté pour 6 ou 9 ans, soit 12 ou 18 % au total)
• 1 % de plus par an entre les années 10 et 12 pour ceux qui ont choisi de prolonger la défiscalisation au maximum, ce qui porte la réduction d'impôt globale à 21 %

Et c'est tout, vous savez maintenant ce que votre investissement locatif toulousain peut vous faire économiser sous la forme de la réduction d'impôt Pinel !