Le PLS ou Prêt Locatif Social : un financement social et avantageux

Le Prêt Locatif Social permet le financement de la construction ou de l'acquisition de logements à destination d'investisseurs, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Il faut rappeler à cet effet l'appartenance de la plupart des communes de l'agglomération toulousaine à la zone B1, tandis que la commune centre, TOULOUSE, ainsi que BLAGNAC, COLOMIERS, L'UNION ou LABEGE ressortent de la zone A..

En contrepartie de ces contraintes, l'Etat accorde pour ces investissements locatifs une TVA au taux réduit de 10.0 % sur le prix de vente et l'exonération de la T.F.P.B. sur un minimum de 15 ans. Le financement lui-même est assuré par un prêt accordé par l'un des établissements ayant obtenu de l'Etat le droit de distribuer du P.L.S..

Pour l'investisseur, il s'agit d'un produit intéressant, le coût minoré à l'achat et l'économie sur la TFPB venant sensiblement compenser le loyer plafonné.

En revanche, le cumul entre financement PLS et tout dispositif d'investissement défiscalisant est explicitement écarté par la réglementation.

Le P.L.S. n'est pas distribué à guichets ouverts et le Promoteur doit demander des agréments à la collectivité délégataire des "aides à la pierre".

L'accès théorique du secteur privé au financment P.L.S. n'est cependant pas garanti car les enveloppes de crédits sont prioritairement orientées vers les organismes de logement social.

Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention. La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois, elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec celles des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur.

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.

Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer.

La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire sous conditions de ressources.

 * Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.
** Personne à charge :

• Enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
• Ascendants du locataire, de son conjoint de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
• Ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

Les montants indiqués sont ceux des revenus fiscaux de référence de l’année n-2.

Exemple : Pour une entrée dans les lieux en 2013, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2011.

 Un prêt complémentaire peut être accordé par l’établissement de crédit qui a délivré le PLS ou par tout autre établissement.

Il s’agit du loyer plafond mensuel par m2 de surface utile : surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias....

Le loyer total d’un logement P.L.S. est ainsi composé du loyer principal, calculé à partir de la surface utile et du loyer plafond au m² de surface utile, auquel vient s’ajouter le cas échéant un loyer accessoire au titre des annexes au logement (parkings notamment).

Ce loyer accessoire est lui-même plafonné en fonction d’un barème local validé par le représentant de l’Etat ou le délégataire des aides à la pierre.

En ce qui concerne le zonage, les zones A, B1, B2 et C sont précisées dans l'arrêté du 29 Avril 2009 (venant modifier celui du 10 Août 2006 relatif au dispositif Robien ). La zone A bis correspond à Paris et 29 communes limitrophes.

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